據(jù)CNBC 9月25日?qǐng)?bào)道，聯(lián)合辦公空間WeWork首席執(zhí)行官(CEO)、創(chuàng)始人亞當(dāng)·諾伊曼(Adam Neumann)于當(dāng)?shù)貢r(shí)間周二宣布辭去CEO一職，但保留非執(zhí)行主席職務(wù)。這意味著，WeWork的靈魂人物諾伊曼將喪失對(duì)公司的控股權(quán)，而此前諾伊曼是WeWork的最大個(gè)人股東，擁有約1.15億股的股份。

WeWork方面表示，諾伊曼離任之后，母公司W(wǎng)e Company的副董事長(zhǎng)塞巴斯蒂安·甘寧安(Sebastian Gunningham)和首席財(cái)務(wù)官阿蒂·明森(Artie Minson)將擔(dān)任WeWork聯(lián)席CEO。

當(dāng)?shù)貢r(shí)間9月24日，硅谷知名科技媒體《The Information》發(fā)布報(bào)告稱，WeWork高管已經(jīng)與銀行家會(huì)面，討論降低成本的措施，其中可能包括裁減多達(dá)1/3的公司員工(約5000名)，以及關(guān)閉私立小學(xué)和電腦編程學(xué)校等輔助業(yè)務(wù)。

至此，越來(lái)越多的人懷疑，全球共享辦公空間巨頭、新辦公模式的引領(lǐng)者WeWork，盈利模式真的Work(能行)嗎?

WeWork公共區(qū)域 攝影：張者昂

不斷延期的IPO

WeWork曾計(jì)劃于9月IPO。當(dāng)時(shí)，紐約大學(xué)斯特恩商學(xué)院營(yíng)銷學(xué)教授斯科特•加洛韋還將其稱為“世界上溢價(jià)最高的公司”。

但由于投資人難以對(duì)這家公司籌資數(shù)十億美元產(chǎn)生興趣，WeWork于9月17日擱置了IPO計(jì)劃，而這一時(shí)間點(diǎn)原本應(yīng)是計(jì)劃最早啟動(dòng)上市路演的時(shí)期。

隨后，WeWork公開(kāi)表示，計(jì)劃在12月前完成上市。但不少分析人士認(rèn)為，WeWork的上市計(jì)劃不太可能在今年進(jìn)行。

伴隨WeWork推遲上市消息而來(lái)的是，WeWork的估值也出現(xiàn)了不斷下滑。不僅母公司W(wǎng)e Company大幅調(diào)低了IPO的目標(biāo)估值，從470億美元下調(diào)至200億美元，外界也不看好。據(jù)報(bào)道，WeWork IPO的估值很有可能跌破200億美元;隨后，CNBC報(bào)道稱，WeWork的估值會(huì)低于150億美元;路透社更表示跌破100億美元也大有可能。

更糟的是，WeWork從未停止虧損的步伐。2019上半年，WeWork營(yíng)收15.4億美元，凈虧損9.04億美元。2018年，WeWork凈虧損19億美元。自2016以來(lái)，WeWork4年已累計(jì)虧損超40億美元。

同樣動(dòng)蕩的還有公司內(nèi)部結(jié)構(gòu)。據(jù)Business Insider報(bào)道，由于在WeWork預(yù)計(jì)IPO前，諾伊曼曾通過(guò)出售股票和舉債，從公司套現(xiàn)逾7億美元，很大程度上引發(fā)了相關(guān)董事成員的不滿，多名董事會(huì)成員希望諾伊曼放棄CEO一職，此舉得到了最大股東軟銀集團(tuán)的董事長(zhǎng)孫正義的支持。而且，最近幾個(gè)月以來(lái)，公司已經(jīng)有十多位高管申請(qǐng)離職。

燒錢的盈利模式

在面對(duì)“燒錢還是賺錢”這一問(wèn)題時(shí)，WeWork很難給出答案，畢竟它現(xiàn)有的商業(yè)模式就是一種“燒錢的盈利模式”。

WeWork一直以來(lái)的商業(yè)模式是長(zhǎng)租簽約商業(yè)辦公用地，再短租給客戶。雖然WeWork一直以科技公司自稱，但面對(duì)這樣的商業(yè)模式，不少人認(rèn)為，WeWork更像是一個(gè)“二房東”。

全球最大的企業(yè)級(jí)軟件公司甲骨文創(chuàng)始人拉里·埃里森(Larry Ellison)甚至認(rèn)為，WeWork幾乎一文不值。他認(rèn)為，WeWork的盈利模式就是租一棟大樓，然后拆分對(duì)外出租。“他們一無(wú)所有，沒(méi)有技術(shù)，沒(méi)有顧客忠誠(chéng)度”。

為此，《國(guó)際金融報(bào)》記者隨機(jī)走訪了幾家上海的WeWork共享辦公空間。WeWork銷售人員告訴記者，根據(jù)辦公室房間大小的不同、位置的不同，價(jià)格也會(huì)有差別。例如一個(gè)7人間靠窗的辦公室月租在2.4萬(wàn)元左右，兩人間的辦公室月租則是8000元左右，房間越大租金越高。同時(shí)，他們也會(huì)根據(jù)簽定租約的長(zhǎng)短在房租上給到一些折扣。

WeWork辦公間 攝影：王哲希

因了解到WeWork的一層辦公樓容納了近20家公司，并且此前就有分析稱，WeWork的租金水平遠(yuǎn)超商圈內(nèi)的超甲級(jí)寫(xiě)字樓，因此，《國(guó)際金融報(bào)》記者質(zhì)疑了其租金是否過(guò)高。

該銷售人員告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，WeWork在上海選址的地段都非常好，交通便利、商務(wù)樓非?，F(xiàn)代化。而他們收取的租金里已經(jīng)包括了水電、物業(yè)以及網(wǎng)絡(luò)的費(fèi)用。與此同時(shí)，他們還會(huì)為租下辦公間的公司提供免費(fèi)的茶水、咖啡、啤酒、新鮮水果、會(huì)議室以及一人120張免費(fèi)打印的額度。

WeWork免費(fèi)酒水吧臺(tái) 攝影：張者昂

WeWork會(huì)議室 攝影：王哲希

而近期，WeWork還在不斷擴(kuò)張業(yè)務(wù)，因此也在不斷地虧損。據(jù)悉，2019年上半年，WeWork的行政管理費(fèi)用高達(dá)3.9億美元，市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用達(dá)3.2億美元，超過(guò)去年全年水平。

入不敷出的WeWork試圖通過(guò)融資來(lái)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的擴(kuò)展。根據(jù)其招股說(shuō)明書(shū)，公司業(yè)務(wù)目前處于快速擴(kuò)張階段，在全球29個(gè)國(guó)家111個(gè)城市有528處經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)，50%的收入來(lái)源于美國(guó)以外。

有評(píng)論認(rèn)為，WeWork規(guī)模越大，虧得越多。

聯(lián)合辦公尚有市場(chǎng)

2016年，WeWork進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)，一年后與Chinaco成立合資公司，Wework持有其59%的股權(quán)，收取8%的管理費(fèi)。目前，WeWork在中國(guó)的業(yè)務(wù)布局已涵蓋北京、上海、廣州、香港、深圳等12個(gè)一二線城市，總計(jì)約有114個(gè)共享辦公地點(diǎn)。

WeWork不僅在為初創(chuàng)公司提供服務(wù)，還為不少大公司提供辦公服務(wù)，如微軟、蔚來(lái)、阿里云、招商銀行(34.350, 0.27, 0.79%)等。

除了在中國(guó)承租寫(xiě)字樓，WeWork還通過(guò)合作與并購(gòu)加大市場(chǎng)份額。2018年4月，WeWork宣布全資合并中國(guó)聯(lián)合辦公企業(yè)“裸心社”，成功獲取其旗下市場(chǎng)份額。

2019年上半年，中國(guó)區(qū)域營(yíng)收在WeWork總營(yíng)收中占比為6.1%，相比去年同期的3.8%提升了近一倍。如今，WeWork遭遇重大人事變動(dòng)，其營(yíng)收模式會(huì)受到影響嗎?

《國(guó)際金融報(bào)》記者帶著這個(gè)問(wèn)題采訪了WeWork，WeWork中國(guó)區(qū)方面表示不就此事進(jìn)行答復(fù)。

戴德梁行高級(jí)董事、中國(guó)區(qū)寫(xiě)字樓部主管沈潔在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，從去年開(kāi)始，聯(lián)合辦公已經(jīng)是一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)，今年市場(chǎng)上仍然有一些聯(lián)合辦公的玩家在退出，但是核心區(qū)域的馬上又會(huì)有玩家填補(bǔ)進(jìn)來(lái)。由此可見(jiàn)，聯(lián)合辦公空間的趨勢(shì)和理念還是得到了市場(chǎng)的認(rèn)可和接納。

記者 張者昂 楊越