無論哪個領域，“典范/范式轉移”(Paradigm shift)都是程度極深的。托馬斯·庫恩的這個理論本意指原有的科學理論面臨顛覆，如日心說取代地心說，愛因斯坦相對論取代牛頓力學。卻在以移動互聯網為代表的數字時代成為解釋和指導行業(yè)變革的工具。的確，從來沒有哪個行業(yè)，會像數字經濟這般來得迅猛，這般醍醐灌頂。幾年里，在“衣食行”甚至于極度考驗專業(yè)度的金融業(yè)，數字經濟帶來的范式轉移都已經創(chuàng)造了前所未有的機遇。

      不過，數字經濟卻有一座未曾攻陷的堡壘——居住市場。過去二十年中國住房市場蒙眼狂奔，在增量時代，挖掘存量數據看起來是一件吃力且沒有必要的事情。

      2011年，鏈家在成立第十個年頭做了這件“笨事情”。鏈家推出“樓盤字典”，試圖將全國的房源建立一個數據庫。這是一項浩大的工程，真實照片、房源戶型圖、成交數據、價格變動等等構成了海量的數據。鏈家在“樓盤字典”上不計成本地堅持了近10年。

      2018年，根植于鏈家的貝殼找房成立，鏈家平臺化轉型成功;2019年，貝殼找房提出“新居住戰(zhàn)略”。在第六屆世界互聯網大會上，貝殼找房CEO彭永東表示，“在居住產業(yè)中，數字化是我們能夠清晰看到推動行業(yè)進步的一個路徑。”數字化的魅力便在于此，它有門檻，可一旦越過門檻，數字化的紅利和想象力就會體現出來。越過數據門檻，貝殼成為了“賦能者”，正在以數字化引導居住行業(yè)的“范式轉移”。

      從刀耕火種到精工細作

      “2018年，中國新房、二手房、租賃、家居總體GMV為22.5萬億。”——彭永東。有測算，中國房地產整體市場體量接近300萬億。

      住房市場沒有迎來范式轉移的根本原因就在于此。與“衣食行”不同，住房市場太過龐大，同時兼具投資和使用兩種屬性。高速增長期，開發(fā)占據主導，售樓處排隊搖號的火爆場景下，所有人在意的是能不能買到房。

      彭永東引用的這組數據同時也在說明另一個問題，住房市場的增量空間已經接近天花板，存量市場真正到來。

      首先，2016年，“房住不炒”的政策被確立，從長期來看，這項政策會持續(xù)下去。“房住不炒”的政策客觀上將房子的投資屬性降低，增量空間逐步被壓縮。供給端房企正在對市場做出反應。數據顯示，目前前50強房企中約有36家布局文旅地產，恒大等頭部企業(yè)已布局新能源汽車、機器人等相關產業(yè)的企業(yè)。多元化、轉型成為近幾年房企的主要聲音。

      其次，從國外的發(fā)展經驗看，增量市場已經到來。到2018年，二手房交易占比占總體市場規(guī)模的35%左右，其中18個城市的二手房占比超過50%。目前發(fā)達國家的新房在房地產產業(yè)內的占比低于50%,美國低于10%。這是一個明顯的信號，意味著住房存量市場正在到來。

      從增量市場到存量市場，市場會呈現怎樣的變化?

      增量時代的范式主要是銷售金額、土地儲備和負債率，而存量時代，新房開發(fā)的比重在下降。國外市場已經闡釋了這個變化，在日本，三井不動產的收入分布中，開發(fā)比例只有28%，商業(yè)辦公、物業(yè)管理、租賃以及其他服務的比例超過70%。在美國，地產開發(fā)只有15%，以公寓租賃運營、資產管理為主REITS占52%，房地產金融站11%。

      “存量房時代到來后，我們發(fā)現中國人在‘住’的事情上還有很大的提升空間，我們值得‘住’得更好，也可以‘住’得更好。”彭永東的這句話清晰地揭示了存量市場下的范式轉移。

      當一套房子首先要用來住而不是用來賣，“住”的要素就十分關鍵。剛需房用戶占據主力，對房子的需求就會更加偏重質而非量，房子的好壞、買房過程的效率、買房后的省心程度都是用戶最關切的因素，這是行業(yè)的發(fā)展方向。

      存量時代，競爭的核心是用戶，競爭的關鍵看對住房的運營和管理，這需要精確到每一套房子的畫像，了解每一位用戶的需求，精準匹配等等。新的范式傾向于數據顆粒度、流程標準化、服務滿意度等要素，實現這種精耕細作的模式，數字化是唯一的道路。

      流程簡化：每一個房間都有“專屬DNA”

      數字化如何實現存量市場的精耕細作?

      “通過數字化，完成對居住領域流程、標準、體驗的改進，是存量時代產業(yè)升級的最大機會。”彭永東透露了貝殼的數字化思路。以貝殼為例，我們可以大致了解數字化對于存量市場的賦能路徑。

      數字化的賦能就像是建一座樓房一樣，從地基到架構再到外觀，搭建起一座數字大樓。而大樓的地基無疑是數據。“對傳統企業(yè)來說，數據是副產品。對新居住企業(yè)來說，數據是關鍵生產要素。”彭永東說。

      數字化的第一步是搭建地基，打破信息壁壘。在信息不對稱下，用戶購房通常是以傳單和線下詢問模式，每個樓盤、每套新房、二手房的具體信息只能依靠人力來篩選，難以了解全貌。無效的工作耗費了大量時間。這項工作完全可以被數字化取代。

      樓盤字典就是貝殼的地基。2011年，“樓盤字典”就率先制定了“真實存在、真實在售、真實價格、真實圖片”的真房源標準。歷經近10年的積累，“樓盤字典”如今已經覆蓋全國326個城市，2.06億套房屋。“全中國超過2億套房屋都以400個維度進行數字化描述”。這個數據體量，已經成為國內數據量最大、覆蓋面最廣、顆粒度最細的房屋信息數據庫。

      樓盤字典讓每一套房都具備了屬于自己的ID，用戶可以率先了解目標區(qū)域的房源歷史成交數據、價格變動區(qū)間、房間戶型圖等信息，根據自己的需求進行篩選，極大簡化了篩選流程。

      通過樓盤字典，貝殼實現了每一套房的數字化，信息的無差別共享。由此改變了房產行業(yè)中信息不透明、虛假房源等問題。挑選住房的運作流程得到極大優(yōu)化。

      服務標準：線上身臨其境地看房

      數據打破信息壁壘，但房屋的復雜性在于，每一套房都有不同的情況，采光、層高、每個房間的實際大小等等，都需要用戶親自去看。但用戶精力有限，注定無法了解全面的信息。要解決這個問題，數字化仍然是最佳路徑。

      “房子的信息非常厚重，我們希望通過數據將房間在線上做出還原。”彭永東表示。依托樓盤字典的地基，貝殼將線上看房確立為用戶服務標準，解決用戶90%的問題。

      AI、VR技術的發(fā)展為貝殼的設想提供了支撐。去年四月，如視VR誕生，試圖通過通過智能掃描設備研發(fā)、VR場景構建算法和三維重建，并結合AI技術，有效還原出真實房屋細節(jié)，讓用戶實現在畫面中的自由游走。“我們在全國邀請了超過1000人的攝影師，將房子電子化。中國共有超過100萬種戶型，貝殼利用VR、AI等技術數字化還原了全中國超過260萬套房子，并且還在以月增20萬套的數字化覆蓋速度向前奔跑。”彭永東在發(fā)言中透露。

      目前，如視VR先后上線了VR看房、VR講房、VR帶看、AI講房等沉浸式智能看房體驗。從這條產品演化路徑來看，貝殼正在通過數字化將看房流程最大化地應用到線上，打造一站式的服務標準。當用戶完成初步篩選后，并不需要立即跟隨經紀人線下看房，通過如視VR，用戶還可以進行進一步的細化篩選完成整套流程后，最后線下確認細節(jié)即可。目前，AI講房次均收聽完成率83.2%，次均收聽時長139s，這套服務標準的市場認可度已經得到了很好的印證。

      將房間在線上還原，用戶絕大部分的工作都能夠在線上完成。貝殼幫助用戶解決購房前的所有篩選工作，用戶線下做出決策。這讓整個購房流程變得及其高效、直接。

      體驗改進：交互數據反哺業(yè)務

      “在住這個與民生切實相關的領域里，依然有很多基礎的“小數據” 都未建立，數據的標準也尚未統一，它們等待被整理、被分析、被改善，被應用于實踐和提升用戶體驗。”彭永東的這句話深刻反映了住房數字化的難度。

      截止目前，中國居住市場份額有22萬億的GMV，住房又并非高頻交易，數字化卻需要持續(xù)的數據來細化服務顆粒。這意味著，沒有一家企業(yè)可以吞下整個市場，封閉的數據智慧成為孤島而不會成為新大陸。在這個背景下，貝殼沒有建立封閉的體系，而是將自己的能力賦予整個行業(yè)。

      “僅僅建立基礎數據，屬于‘死數據’，讓數據’活起來’，在多個維度產生交互和迭代，繼而改變產業(yè)的流程、場景，使之系統化、標準化、智能化。”據彭永東介紹，貝殼搭建了包括數據、算法、算力和場景在內的數據智能全景，通過開放數據資源和技術能力，精準連接供需兩端，重塑人、房、客、數據的交互。

      “很多IOT公司與貝殼建立了合作關系。關于房子的厚重數據可以用來訓練AI設備。設備和數據都需要迭代，迭代又可以促進場景應用的無限拓展。以裝修為例，VR可以把房子進行重構，設計不同的戶型、擺放不同的物品，這些房子里面設計什么樣的風格來滿足用戶的需求，與下游家裝產業(yè)鏈條形成閉環(huán)。”

      從彭永東的話里可以清晰地了解貝殼的思路。以樓盤字典對以房屋為基礎的物進行多維數字化描述。將數據資源和技術能力開放，促進產業(yè)鏈上下游共贏、共生。通過平臺交互，構建“房-客-人-數據”的交互圖譜，建立線上線下數字化交互閉環(huán)。通過交互產生數據，由此反哺業(yè)務，為數據顆粒的進一步細化、需求的進一步精確、服務水平的進一步提升、效率的進一步優(yōu)化提供寶貴的資源，由此推動居住數字化的全面推進。

      目前在貝殼租房的平臺上有29萬新型經紀人，在過去12個月里，連接服務者數量從10萬人增長3倍，達到了約30萬人，每月主頁瀏覽次數超過250萬，平臺年交易額也正從1萬億向2萬億邁進。貝殼的數字化賦能之路正在越走越快。

      如彭永東所說，“居住領域數字化正駛入深水區(qū)”，在增量空間收縮，存量市場到來之際，居住領域未來必定會走出一條數字化之路。對企業(yè)來說，新的機會窗口也已經打開。對于用戶來說，正如我們使用手機挑選餐廳、打車、付款、購物一樣，數字化帶來居住領域的范式轉移，勢必會讓我們實現線上選房、線上了解裝修場景等一站式服務。

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