原標(biāo)題：一年半內(nèi)超10家機(jī)構(gòu)資金鏈斷裂 長(zhǎng)租公寓遇“資金魔咒”？

　　夏治斌，張玉，石英婧

　　上海寓見(jiàn)公寓資金鏈斷裂的熱度還未消退，日前，成都多家“小家聯(lián)行”中介公司因未按時(shí)支付房東租金，導(dǎo)致房東和租客上門(mén)解約。多位租客發(fā)現(xiàn)，盡管與小家聯(lián)行終止了租賃合同搬出房屋，但自己還需要每月向一家名為“會(huì)分期”的分期服務(wù)平臺(tái)支付合同內(nèi)的租金。對(duì)此，成都相關(guān)部門(mén)多次約談小家聯(lián)行公司，該公司負(fù)責(zé)人表示，將在12月底前全部解決退押金和“會(huì)分期”解除問(wèn)題。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者按照小家聯(lián)行官網(wǎng)的4組聯(lián)系方式，多次致電成都總部，截至記者發(fā)稿，均無(wú)人接聽(tīng)。幾乎同時(shí)，北京長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商昊園恒業(yè)因資金鏈斷裂的消息也傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。在此之前，雷軍旗下順為資本投資、排名行業(yè)前七的長(zhǎng)租公寓“寓見(jiàn)”突然爆倉(cāng)。緊隨其后，長(zhǎng)沙地區(qū)最早的長(zhǎng)租公寓品牌咖啡貓被曝資金鏈斷裂，出現(xiàn)無(wú)法返租、返押金問(wèn)題，涉及數(shù)百名業(yè)主，總額超千萬(wàn)元。而在2個(gè)月以前，杭州的鼎家公寓也出現(xiàn)資金鏈斷裂了。

　　記者在采訪(fǎng)中了解到，長(zhǎng)租公寓接連出現(xiàn)問(wèn)題背后，資金鏈問(wèn)題或成為其主要原因。日前，由貝殼研究院與21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院共同出品的《2018年中國(guó)住房租賃白皮書(shū)》顯示，截至目前，已出現(xiàn)第一批倒閉的公寓企業(yè)，資金鏈斷裂、消防不合規(guī)、產(chǎn)權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)是導(dǎo)致關(guān)店的主要原因，長(zhǎng)租公寓關(guān)店率達(dá)到3.6%。

　　租金貸陷阱

　　連日來(lái)，多位寓見(jiàn)公寓房東和租客向本報(bào)記者反映，寓見(jiàn)公寓現(xiàn)已處于失聯(lián)狀態(tài)，很多房東9月就未收到寓見(jiàn)資管的租金，而部分租客或?qū)⒁驗(yàn)榉繓|未收到租金而被趕出公寓，同時(shí)仍有相當(dāng)一部分的租客深陷租金貸、擔(dān)心自己征信受影響以及投訴無(wú)門(mén)的苦惱之中。截至記者發(fā)稿，有多位租客向記者表示，浦發(fā)銀行已開(kāi)始結(jié)清貸款。

　　10月24日，記者來(lái)到位于徐匯區(qū)漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)新匯園90棟7樓的寓見(jiàn)公寓隸屬的上海小寓信息科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“小寓科技”），在大廳的企業(yè)名錄上，已看不見(jiàn)小寓科技的企業(yè)牌。在小寓科技辦公室內(nèi)，早已無(wú)人辦公，只有兩位工作人員負(fù)責(zé)登記訪(fǎng)客記錄。

　　租客陶先生告訴記者，去年12月份他與寓見(jiàn)公寓簽了1年的合同，到今年4月份，寓見(jiàn)公寓管家告知房租降價(jià)了，需要重新與元寶e家簽訂合同，時(shí)間仍為1年，所有合同均是電子合同，沒(méi)有紙質(zhì)版?！爸钡娇吹骄W(wǎng)上消息，才知道簽的合同是租金貸，現(xiàn)在寓見(jiàn)和元寶e家都聯(lián)系不上了，但是按照元寶e家上的合同要到明年4月才算到期?！碧障壬鸁o(wú)奈地表示。

　　而稍早前，陶先生還收到元寶e家群發(fā)的短信中稱(chēng)，近日因寓見(jiàn)遇到資金流動(dòng)問(wèn)題，不能及時(shí)給房東付房租，導(dǎo)致房東攆租戶(hù)的情況出現(xiàn)，針對(duì)此種情況，請(qǐng)租客一定不要搬離房屋，只要租客按時(shí)付歸還貸款，租住權(quán)是有一定保障的，同時(shí)關(guān)于寓見(jiàn)資金流動(dòng)性的問(wèn)題元寶e家正在積極協(xié)調(diào)相關(guān)方與寓見(jiàn)溝通解決，請(qǐng)勿搬離房屋。

　　陶先生的經(jīng)歷并非個(gè)例，寓見(jiàn)公寓更換的金融產(chǎn)品也并非只有元寶e家，據(jù)記者在各寓見(jiàn)租客維權(quán)群不完全統(tǒng)計(jì)，寓見(jiàn)租客被捆綁的租金貸包括元寶e家、應(yīng)花分期、分付君、平安好房金融、螞蟻借唄，以及建行、浦發(fā)等商業(yè)銀行的金融產(chǎn)品。

　　另一位租住寓見(jiàn)公寓的卞先生向記者表示，租房伊始，寓見(jiàn)管家稱(chēng)房租在平安好房上走金融貸款會(huì)比付現(xiàn)金便宜，但就在合同剩兩三個(gè)月到期時(shí)，寓見(jiàn)管家又說(shuō)換到浦發(fā)銀行，租金會(huì)再次打折?！皬钠桨厕D(zhuǎn)到浦發(fā)，查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，之前的金融貸款合同還在，管家當(dāng)時(shí)回復(fù)稱(chēng)剩下的貸款已經(jīng)結(jié)清?！睂?shí)際上，卞先生表示，自己上一份金融貸款合同并未結(jié)清。今年9月，寓見(jiàn)客服再次打電話(huà)給卞先生說(shuō)再換一個(gè)金融平臺(tái)租金會(huì)繼續(xù)打折。卞先生告訴記者，有不知情的租客為此背負(fù)了三四家金融機(jī)構(gòu)的貸款。

　　針對(duì)租客的擔(dān)憂(yōu)，上海市徐匯區(qū)經(jīng)偵支隊(duì)回應(yīng)本報(bào)記者稱(chēng)，寓見(jiàn)公寓的事情屬于民事案件，各租客應(yīng)該去各自房屋所在地的派出所進(jìn)行備案。此外，記者也多次聯(lián)系寓見(jiàn)公寓方面，但截至發(fā)稿，未收到回復(fù)。

　　難逃“資金劫”

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，從去年2月份開(kāi)始，已有GO窩公寓、Color公寓、好熙家公寓、好租好住、愛(ài)公寓、優(yōu)租客、愷信亞洲、鼎家公寓接連資金鏈斷裂，加之近期的寓見(jiàn)公寓和咖啡貓公寓等，目前共有超10家長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)先后資金鏈斷裂，如同中了魔咒一般，長(zhǎng)租公寓難逃“資金劫”。

　　對(duì)于資金鏈斷裂原因，10月16日，寓見(jiàn)資產(chǎn)管理有限公司發(fā)布《致租戶(hù)的一封信》稱(chēng)，由于公司自身經(jīng)營(yíng)管理不善，現(xiàn)已出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金短缺，公司現(xiàn)已無(wú)任何資金可供調(diào)配，公司股權(quán)也已全部質(zhì)押給貸款銀行，賬戶(hù)管理權(quán)也已經(jīng)被貸款銀行全面接收。

　　10月19日，據(jù)《長(zhǎng)沙晚報(bào)》報(bào)道，長(zhǎng)沙地區(qū)最早的長(zhǎng)租公寓品牌咖啡貓被曝資金鏈斷裂，出現(xiàn)無(wú)法返租、返押金問(wèn)題，長(zhǎng)沙地區(qū)超過(guò)400戶(hù)（其中200多套已裝修完畢）業(yè)主“被”貸款，涉及金額1000多萬(wàn)元?？Х蓉垖?shí)際負(fù)責(zé)人稱(chēng)，這主要是受政策影響，融資合作方無(wú)法提供足夠資金，使得原來(lái)承諾的工程款不到位，從而出現(xiàn)了資金鏈斷裂的問(wèn)題。

　　8月20日，杭州一家名為“鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司”的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商宣布，因經(jīng)營(yíng)不善，資金鏈斷裂，已停止運(yùn)營(yíng)。據(jù)鼎家公司法定代表人魏永鋒的闡述，鼎家2017年進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，幾個(gè)月后才發(fā)現(xiàn)公寓行業(yè)利潤(rùn)很薄，運(yùn)營(yíng)成本卻很高，漸漸地一直在虧損。

　　蘑菇租房聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，此番寓見(jiàn)遭遇危機(jī)就是在發(fā)展的過(guò)程中資金沒(méi)有跟上，導(dǎo)致資金鏈斷裂，他預(yù)計(jì)公寓發(fā)生資金鏈斷裂的情況仍將會(huì)發(fā)生。

　　另有消息稱(chēng)，寓見(jiàn)公寓已經(jīng)找到了“接盤(pán)方”，或?yàn)榍嗫?。小寓科技在《業(yè)主公告》中表示： “鑒于現(xiàn)狀，我們已經(jīng)與上海最具實(shí)力的本土機(jī)構(gòu)達(dá)成合作意向，由該機(jī)構(gòu)全面接手各位業(yè)主房屋的后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理，現(xiàn)正在做系統(tǒng)對(duì)接、數(shù)據(jù)核對(duì)以及聯(lián)系業(yè)主等工作?！?/p>

　　針對(duì)此事，記者致電青客公寓副總裁屈成才，對(duì)方表示上述消息為傳言，并不屬實(shí)。

　　監(jiān)管“緊箍咒”

　　對(duì)于因?yàn)橘Y金鏈斷裂的企業(yè)，青客公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人日前在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)直言：“第一個(gè)首先要看這個(gè)企業(yè)到底有沒(méi)有比較完善的運(yùn)營(yíng)管理能力。第二個(gè)需要關(guān)注的就是其能否專(zhuān)注于這一塊的經(jīng)營(yíng)。今天很多房地產(chǎn)企業(yè)拿著這個(gè)租賃的錢(qián)是去解決的可能是其現(xiàn)金的問(wèn)題，但是真正有多少錢(qián)用到租賃這件事情本身？在這種情況下，大家應(yīng)該更加冷靜地去朝這種要求看待長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)，這點(diǎn)非常重要?！?/p>

　　“長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商實(shí)際上是規(guī)?；亩繓|，本質(zhì)上是在賺取差價(jià)，主要是依靠服務(wù)、租金回籠投資，但回籠的過(guò)程時(shí)間長(zhǎng)，因此需要有金融的介入。”在上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦看來(lái)，長(zhǎng)租公寓與金融結(jié)合的模式本身沒(méi)錯(cuò)，只是在快速發(fā)展過(guò)程中規(guī)則指定或者監(jiān)管力度不能缺位。

　　事實(shí)上，近年來(lái)，政府對(duì)于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的監(jiān)管也日趨嚴(yán)格。上海市住建委等五部門(mén)在今年9月30日聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市代理經(jīng)租企業(yè)及個(gè)人“租金貸”相關(guān)業(yè)務(wù)的通知》，共推出10條具體監(jiān)管舉措，明確了開(kāi)展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)條件、代理經(jīng)租企業(yè)須提示風(fēng)險(xiǎn)、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的主體責(zé)任、建立并嚴(yán)格執(zhí)行面談制度等要求。

　　另?yè)?jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)已經(jīng)有多家企業(yè)的公司債被叫停，其中包括合生創(chuàng)展100億元住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券、鴻坤20億元住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券、中駿40億元私募公司債券、建發(fā)45億元小公募公司債、金融街50億元小公募公司債等。

　　越來(lái)越多的房企也砸重金進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，然而盈利依然是擺在房企旗下長(zhǎng)租公寓品牌的一道難題。對(duì)此，中駿長(zhǎng)租公寓品牌方面表示，公寓行業(yè)是微利行業(yè)，資金壓力比較大，中駿在公寓這塊發(fā)展比較穩(wěn)健，不會(huì)像其他公寓一樣過(guò)于樂(lè)觀(guān)地去獲取外部的房源，方隅比較謹(jǐn)慎，對(duì)于收益測(cè)算也會(huì)有嚴(yán)格的要求和把控，必須達(dá)到內(nèi)部收益的要求。

　　龍東平建議，其他公寓運(yùn)營(yíng)商應(yīng)當(dāng)借鑒資金鏈斷裂的經(jīng)驗(yàn)，這其中就包括控制現(xiàn)金流，提高運(yùn)營(yíng)效率，同時(shí)也要控制好公寓的裝修成本。在拿房成本和稅收固定的情況下，運(yùn)營(yíng)成本和裝修成本控制得更精細(xì)，公寓的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力、人效再提高，才是公寓盈利的關(guān)鍵。