即便盤踞在中關(guān)村這個(gè)繁華的IT產(chǎn)品聚集地，因商鋪產(chǎn)權(quán)分散，制約e世界正常經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理，即使租金低至中關(guān)村區(qū)域罕見(jiàn)的每月千元左右，也難以留住經(jīng)營(yíng)商戶。本報(bào)記者實(shí)地走訪調(diào)查e世界的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，并請(qǐng)專家對(duì)e世界扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀把脈。

　　1/20租金仍無(wú)商家問(wèn)津

　　零星的幾個(gè)顧客，閑談的店員……這就是中關(guān)村e(cuò)世界冷清的一層電子賣場(chǎng)。乘坐電梯，記者來(lái)到地下一層發(fā)現(xiàn)，這里已約有80%的鋪位處于閑置狀態(tài)，儼然是一座“空城”。

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，擁有3200平方米的地下一層電子賣場(chǎng)內(nèi)僅有20多家營(yíng)業(yè)商戶，其余多數(shù)鋪位貼著“鋪位招租，價(jià)格面議”的告示。記者隨機(jī)撥打了幾個(gè)招租電話了解到，其地下一層臨近電梯10平方米左右的鋪位，每月租金在1500元左右，合每天每平方米4.17元。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一位經(jīng)營(yíng)手機(jī)的王先生甚至以每月1000元的租金租下了一個(gè)13平方米的鋪位，合每天每平方米2.54元。在北京任何一個(gè)傳統(tǒng)商圈內(nèi)，這樣的租金水平都足夠讓人驚訝，但即使租金低廉至此，賣場(chǎng)依舊無(wú)商家問(wèn)津，整個(gè)地下一層空置率達(dá)80%。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，同樣是臨近電梯的地下一層鋪位，鼎好電子商城一個(gè)5平方米的鋪位每月租金15000元，合每天每平方米100元。盡管鼎好電子商城與中關(guān)村e(cuò)世界在租金方面有約20倍的懸殊差距，但鼎好電子商城依舊吸引了多數(shù)商戶。

　　記者了解到，鼎好電子商城的營(yíng)業(yè)時(shí)間是早9點(diǎn)至晚9點(diǎn)，中關(guān)村e(cuò)世界是早9點(diǎn)至晚6點(diǎn)半。中關(guān)村e(cuò)世界很多商戶表示，如果營(yíng)業(yè)時(shí)間到9點(diǎn)，他們可以很從容地料理完自己的生意。“我們經(jīng)常白天沒(méi)生意，下午5點(diǎn)才開(kāi)始有訂單，6點(diǎn)多打包發(fā)貨最忙時(shí)賣場(chǎng)就要關(guān)門了。我們有時(shí)候會(huì)繼續(xù)干活，但保安一直站在旁邊催促，我們也只好收工。”一位做相機(jī)批發(fā)的李先生說(shuō)，“我們只與e世界簽了一年的合同，明年我們不打算在這里了。我們可能選擇其他商城租一個(gè)寫字間，這樣營(yíng)業(yè)時(shí)間沒(méi)有限制。賣場(chǎng)費(fèi)用多、事情多，我們不想每天忙生意還要應(yīng)付其他麻煩。”

　　在這個(gè)覆蓋多家大型商場(chǎng)、電子賣場(chǎng)的黃金商圈內(nèi)，像中關(guān)村e(cuò)世界這樣低廉的租金恐怕難找第二家。“我們就是看它租金便宜才過(guò)來(lái)的，但生意差到超乎我的想象。”銷售數(shù)碼相機(jī)的陳女士說(shuō)，她是今年剛剛從鼎好電子商城搬到中關(guān)村e(cuò)世界的，來(lái)了近5個(gè)月，銷售量跌入谷底。

　　管理混亂嚇退商戶

　　“這幾年市場(chǎng)越來(lái)越飽和，生意也越來(lái)越淡。當(dāng)初在鼎好雖然租金高，但起碼還有客流，現(xiàn)在搬到e世界，新客戶很少，基本只做老客戶勉強(qiáng)維持生意。”陳女士無(wú)奈地講道，“在這里(中關(guān)村e(cuò)世界)我每個(gè)月要交1500元的租金，比當(dāng)初在鼎好少了近兩倍，但我還是為費(fèi)用問(wèn)題頭疼。”

　　陳女士透露，在她剛來(lái)中關(guān)村e(cuò)世界的幾個(gè)月中，市場(chǎng)部就向她收了培訓(xùn)費(fèi)、工服、胸牌等費(fèi)用。“一次下雨，我的工服濕了沒(méi)有穿，市場(chǎng)方面就要罰我200元，我跟他們講了半天，最終給了他們100元。雖然這些費(fèi)用都不高，但項(xiàng)目太多、市場(chǎng)管理混亂。”陳女士說(shuō)。

　　不僅商戶日子難過(guò)，當(dāng)初買下鋪位、本想著做“二房東”穩(wěn)賺不賠的業(yè)主們?nèi)兆痈y過(guò)。一方面由于顧客少，租金水平持續(xù)走低，另一方面每年5000多元的物業(yè)費(fèi)又要吃掉大約三個(gè)月的租金。更讓業(yè)主無(wú)法接受的是，近日市場(chǎng)部又開(kāi)始征收每月每平方米10元的“綜合管理費(fèi)”，遭到業(yè)主們的集體抵制。

　　業(yè)主王女士告訴記者，當(dāng)初她以60萬(wàn)元買下一塊12平方米的鋪位，去年鋪位租金每月3900元，但商戶反映生意蕭條，沒(méi)有再續(xù)租。今年王女士把租金降至1500元，但低廉的租金也難掩客流稀疏的困境，多數(shù)商戶依舊不買賬。

　　除了培訓(xùn)費(fèi)、工服等費(fèi)用外，記者從該賣場(chǎng)地下一層的市場(chǎng)部了解到，在e世界租賃的商戶還需繳納5000元的經(jīng)營(yíng)保障金。這筆經(jīng)營(yíng)保障金在商戶合同期滿的一年之后才退還給商戶，市場(chǎng)部一位負(fù)責(zé)人告訴記者，有些電子產(chǎn)品在一年以后可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題需要保修，賣東西的商戶走了但中關(guān)村e(cuò)世界還在，這筆保障金就相當(dāng)于幫他們做“善后”工作。該負(fù)責(zé)人說(shuō)，“如果一年內(nèi)沒(méi)有人來(lái)找，這筆保障金就退給商戶”。

　　產(chǎn)權(quán)分散 千家業(yè)主難調(diào)和

　　事實(shí)上，無(wú)論是提早閉店節(jié)約成本還是收取多項(xiàng)管理費(fèi)用，中關(guān)村e(cuò)世界都只扮演一個(gè)負(fù)責(zé)規(guī)劃、服務(wù)、管理的第三方角色。因?yàn)槠溟_(kāi)發(fā)商北京科技園置業(yè)股份有限公司早在項(xiàng)目完成時(shí)就已將中關(guān)村e(cuò)世界樓內(nèi)的賣場(chǎng)、寫字間分散出售。中關(guān)村e(cuò)世界從地下一層到第四層賣場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)分布在1800多個(gè)業(yè)主手中。

　　中關(guān)村e(cuò)世界市場(chǎng)部總監(jiān)告訴記者，去年之前，地下一層賣場(chǎng)由一個(gè)包租商承租。當(dāng)時(shí)包租商租下了多家業(yè)主的鋪位，然后將它們合并租賃。今年，該包租商沒(méi)有再續(xù)租，此前租賃的商戶就需要自己與業(yè)主洽談。“有的商戶需要與20多個(gè)業(yè)主達(dá)成一致才能完成較大面積的租賃，如果其中一個(gè)不同意，商戶就無(wú)法再續(xù)租。”該總監(jiān)說(shuō)。

　　有商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，“賣商鋪”這樣的現(xiàn)象原本就違背市場(chǎng)規(guī)律。國(guó)際通行的慣例是，開(kāi)發(fā)商在完成商鋪、寫字樓的開(kāi)發(fā)建設(shè)后，應(yīng)由統(tǒng)一的物業(yè)公司進(jìn)行項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和管理，尋求長(zhǎng)期資金回報(bào)。出售商鋪無(wú)論對(duì)開(kāi)發(fā)商還是運(yùn)營(yíng)方而言，都是飲鴆止渴之計(jì)。

　　中關(guān)村e(cuò)世界的問(wèn)題就出在此處。

　　商鋪轉(zhuǎn)手獲得一次性利益后，該賣場(chǎng)成為了“沒(méi)人管的孩子”。這在賣場(chǎng)生意紅火時(shí)還難以看出問(wèn)題，但隨著電子市場(chǎng)趨于飽和、電商企業(yè)在3C數(shù)碼產(chǎn)品上頻繁的價(jià)格戰(zhàn)等原因，中關(guān)村e(cuò)世界等電子賣場(chǎng)的生存狀況一路下滑，租金的預(yù)期估值越來(lái)越低，產(chǎn)權(quán)分散帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)分散弊病也顯露無(wú)遺。

　　記者了解到，由于產(chǎn)權(quán)分散，中關(guān)村e(cuò)世界內(nèi)僅三層賣場(chǎng)就有400多個(gè)業(yè)主，他們對(duì)如何運(yùn)營(yíng)、管理賣場(chǎng)的想法也無(wú)法統(tǒng)一。“我們正在試圖與業(yè)主溝通，希望能集結(jié)更多鋪位進(jìn)行合并租賃。但由于這些業(yè)主分散在全國(guó)各地，有的甚至長(zhǎng)期居住海外，我們幾乎不可能把他們聚集在一起，所以讓他們達(dá)成意見(jiàn)上的共識(shí)難度很大。”該總監(jiān)坦言。

　　一位經(jīng)營(yíng)手機(jī)生意的李先生告訴記者，商城內(nèi)商鋪賣的東西都差不多，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。“以前我的店每天能賣掉20多臺(tái)手機(jī)，現(xiàn)在基本每天只賣出1-3臺(tái)，而且每臺(tái)手機(jī)加上30-50元就出手，利潤(rùn)越來(lái)越薄。這樣一來(lái)，我們當(dāng)然不希望租金和市場(chǎng)好的時(shí)候一樣。”李先生講道。

　　據(jù)了解，此前包租商開(kāi)的租賃價(jià)格較高，但賣場(chǎng)生意日趨冷淡，租約期滿后，很多商戶都希望壓低租金。但業(yè)主作為“二房東”，并不了解賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況，他們對(duì)租金的預(yù)期還停留在之前的價(jià)位。這樣一來(lái)，商戶與業(yè)主溝通不力，導(dǎo)致大量商戶放棄商鋪出逃。“一個(gè)業(yè)主談不攏會(huì)造成連鎖反應(yīng)，其他業(yè)主也將把持高租金不放，這樣越來(lái)越多的商戶就離開(kāi)了中關(guān)村e(cuò)世界。”該總監(jiān)說(shuō)。

　　醞釀?wù)w轉(zhuǎn)型難言輕松

　　產(chǎn)權(quán)分散是中關(guān)村e(cuò)世界與鼎好、海龍等電子商城最不同的地方，這也是中關(guān)村e(cuò)世界轉(zhuǎn)型過(guò)程中最大的難題。此前，鼎好、海龍已經(jīng)壓縮了部分商城面積，改為寫字樓出租。鼎好策劃部負(fù)責(zé)人告訴記者，鼎好在轉(zhuǎn)型期間并沒(méi)有出現(xiàn)太大壓力，因?yàn)槎玫馁u場(chǎng)、寫字樓產(chǎn)權(quán)基本都在自己手中。轉(zhuǎn)型過(guò)程中，六層以上商戶租約期滿就不與之續(xù)租，這樣賣場(chǎng)逐步清除改做寫字間。

　　該負(fù)責(zé)人表示，在規(guī)劃賣場(chǎng)時(shí)，鼎好會(huì)與廠商、經(jīng)銷商進(jìn)行三方溝通交流，規(guī)劃布局賣場(chǎng)。這樣既可以避免過(guò)于嚴(yán)重的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，也方便顧客進(jìn)行選購(gòu)。“我們一直維持在5%-8%的商鋪空置率調(diào)節(jié)賣場(chǎng)，如果一段時(shí)間內(nèi)某類電子產(chǎn)品有較大需求和活躍的市場(chǎng)，我們會(huì)騰出一塊地方供它們做銷售專區(qū)。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　“鄰居”的成功轉(zhuǎn)型，或許可以為中關(guān)村e(cuò)世界帶來(lái)些許經(jīng)驗(yàn)。而事實(shí)上，中關(guān)村e(cuò)世界也在醞釀通過(guò)引入不同業(yè)態(tài)來(lái)吸引消費(fèi)者，并提升賣場(chǎng)的形象和檔次。中關(guān)村e(cuò)世界市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人表示，今年年底，中關(guān)村e(cuò)世界將引進(jìn)肯德基、星巴克等配套業(yè)態(tài)，為賣場(chǎng)匯聚客流。

　　“未來(lái)我們將考慮多業(yè)態(tài)發(fā)展，通過(guò)其他消費(fèi)吸引客流。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)，“對(duì)于地下一層，我們有引進(jìn)3C電子賣場(chǎng)，比如蘇寧、國(guó)美等的想法，但這與政府規(guī)劃有一定出入。如果想法可以實(shí)行，業(yè)主們達(dá)到共識(shí)，我們將代表業(yè)主向政府提交業(yè)態(tài)調(diào)整申請(qǐng)。”

　　但與諸位鄰居不同，產(chǎn)權(quán)不在手中的中關(guān)村e(cuò)世界，在業(yè)態(tài)調(diào)整過(guò)程中難言輕松。記者走訪發(fā)現(xiàn)，即便是在地下一層營(yíng)業(yè)的20多家商戶，近一半也在銷售HTC、三星等同品牌手機(jī)且價(jià)格相當(dāng)。分析人士認(rèn)為，業(yè)主需要的是租金利益最大化，他們不會(huì)過(guò)多考慮賣場(chǎng)產(chǎn)品的規(guī)劃、管理。這對(duì)于中關(guān)村e(cuò)世界市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，一方面要談攏業(yè)主，一方面要找到廠商、經(jīng)銷商，這兩項(xiàng)工作都可能會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題。中關(guān)村e(cuò)世界的產(chǎn)權(quán)分散問(wèn)題不能有很好的解決策略和辦法，想完成轉(zhuǎn)型困難很大。

　　“一刀切”致使區(qū)域性問(wèn)題出現(xiàn)

　　早在2009年，北京市海淀區(qū)人民政府就發(fā)布了《北京市海淀區(qū)人民政府關(guān)于加快推進(jìn)中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的通告》(以下簡(jiǎn)稱《通告》)。《通告》中明確表示，除了不鼓勵(lì)電子賣場(chǎng)外，商場(chǎng)、購(gòu)物中心、餐飲等零售服務(wù)業(yè)態(tài)也不再鼓勵(lì)在中關(guān)村區(qū)域內(nèi)發(fā)展，而是提倡科研機(jī)構(gòu)、技術(shù)企業(yè)、科技金融類企業(yè)入駐。

　　有分析人士認(rèn)為，從政策頒布之時(shí)起，中關(guān)村一直在對(duì)其電子賣場(chǎng)等商業(yè)零售業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整，甚至逐漸驅(qū)逐類似海龍、鼎好、e世界這樣的電子賣場(chǎng)在此生存。“政策是希望中關(guān)村變成中國(guó)的硅谷，但事實(shí)上一刀切式的‘不鼓勵(lì)’會(huì)讓中關(guān)村面臨很多問(wèn)題。”該人士認(rèn)為。

　　在北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)賴陽(yáng)看來(lái)，政府規(guī)劃整體上是積極的，但產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要點(diǎn)滴培養(yǎng)。“研發(fā)機(jī)構(gòu)、技術(shù)企業(yè)等離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)體系和科技流通體系發(fā)展，研發(fā)企業(yè)的生存需要科技流通體系的支持?？萍汲晒枰灰?，只有交易存在，產(chǎn)品才有價(jià)值，研發(fā)企業(yè)才能掌握市場(chǎng)需求，把握發(fā)展方向。如果中關(guān)村只發(fā)展這些機(jī)構(gòu)、企業(yè)雖然方便管理，但不利于把握市場(chǎng)和反饋。”賴陽(yáng)說(shuō)。

　　有業(yè)界人士認(rèn)為，鼎好電子商城可以算是中關(guān)村商圈內(nèi)轉(zhuǎn)型較為成功的賣場(chǎng)之一。目前，鼎好電子商城一期六層以上全部改為寫字樓，創(chuàng)新工場(chǎng)、國(guó)美網(wǎng)上商城、國(guó)際技術(shù)轉(zhuǎn)移中心以及清華科技園都已進(jìn)入，六層以下還保留著原有的電子賣場(chǎng)。

　　鼎好電子商城策劃部負(fù)責(zé)人表示，鼎好對(duì)小賣場(chǎng)還是有需求，如果整個(gè)商場(chǎng)對(duì)租戶設(shè)置的門檻太高，那就可能扼殺很多創(chuàng)新型的小商戶、小企業(yè)，它們雖然資歷低但從低端賣場(chǎng)做起，有可能就是下一個(gè)“京東商城”。電子賣場(chǎng)還可以為鼎好提供現(xiàn)階段的市場(chǎng)數(shù)據(jù)、顧客需求等，這樣更有利于鼎好與廠商、經(jīng)銷商聯(lián)動(dòng)為消費(fèi)者服務(wù)。近階段鼎好不會(huì)再有大的商業(yè)調(diào)整，它們會(huì)一直為這些創(chuàng)新、有競(jìng)爭(zhēng)力的小成本企業(yè)提供發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間。

　　專家觀點(diǎn)

　　產(chǎn)權(quán)制約商場(chǎng)明確定位

　　北京市財(cái)貿(mào)職業(yè)學(xué)院院長(zhǎng) 王成榮：

　　商業(yè)地產(chǎn)小產(chǎn)權(quán)分割成為既定事實(shí)，對(duì)于發(fā)展非常不利。如果產(chǎn)權(quán)分散，經(jīng)營(yíng)集中的話商業(yè)地產(chǎn)還可能成功。而中關(guān)村e(cuò)世界產(chǎn)權(quán)分散、經(jīng)營(yíng)分散，如果業(yè)主方面不能達(dá)成一致集中經(jīng)營(yíng)，再好的商業(yè)設(shè)施，也將失去市場(chǎng)原有的價(jià)值。

　　中關(guān)村e(cuò)世界的賣場(chǎng)不是臨街店鋪可以分散經(jīng)營(yíng)。賣場(chǎng)中小面積、獨(dú)立、分散的商鋪不成規(guī)模，商場(chǎng)將不能有清晰明確的定位，招商、規(guī)劃等很多事情會(huì)有問(wèn)題。中關(guān)村e(cuò)世界需要引導(dǎo)業(yè)主，讓他們?nèi)诔烧w集中利益。

　　可謀求區(qū)域業(yè)態(tài)缺口發(fā)展

　　北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng) 賴陽(yáng)：

　　中關(guān)村e(cuò)世界如果想朝3C賣場(chǎng)的方向發(fā)展，前景不會(huì)太好。3C賣場(chǎng)可能為e世界帶來(lái)客流，但賣場(chǎng)給出的租金不會(huì)高，業(yè)主方面可能不會(huì)滿意，第一道坎就難過(guò)。另外，3C賣場(chǎng)在中關(guān)村的發(fā)展很局限，中關(guān)村提供的市場(chǎng)環(huán)境是可以比價(jià)，而3C賣場(chǎng)明碼實(shí)價(jià)，沒(méi)有任何價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

　　區(qū)域業(yè)態(tài)發(fā)展不一定每棟樓都一樣，中關(guān)村e(cuò)世界可以實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。區(qū)域發(fā)展除了主體業(yè)態(tài)，還需配套業(yè)態(tài)，中關(guān)村目前有很多業(yè)態(tài)缺口，中關(guān)村e(cuò)世界可以重新定位，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。

　　政府可以出臺(tái)政策規(guī)范中小企業(yè)、引導(dǎo)中小企業(yè)發(fā)展。中關(guān)村需要科研機(jī)構(gòu)、技術(shù)企業(yè)、科技金融類企業(yè)，還需要發(fā)展中介、經(jīng)銷推廣、營(yíng)銷推廣、廣告策劃、貿(mào)易服務(wù)等項(xiàng)目，中關(guān)村需要集聚這些形成一個(gè)商流、物流分離的交易集聚中心。另外，中關(guān)村如果大面積清除中低端業(yè)態(tài)，迫使它們另找區(qū)域發(fā)展，一旦發(fā)展形成規(guī)模將與中關(guān)村開(kāi)展競(jìng)爭(zhēng)。這樣一來(lái)，中關(guān)村得天獨(dú)厚的人才、市場(chǎng)、高新科技聚集等優(yōu)勢(shì)將漸漸流失。

特別提醒：本網(wǎng)內(nèi)容轉(zhuǎn)載自其他媒體，目的在于傳遞更多信息，并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本站證實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本站不作任何保證或承諾，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。本站不承擔(dān)此類作品侵權(quán)行為的直接責(zé)任及連帶責(zé)任。如若本網(wǎng)有任何內(nèi)容侵犯您的權(quán)益，請(qǐng)及時(shí)聯(lián)系我們，本站將會(huì)在24小時(shí)內(nèi)處理完畢。