原標(biāo)題：當(dāng)長租公寓撬動(dòng)了杠桿 “小美好”也頃刻崩塌

　　證券時(shí)報(bào)記者 梅雙

　　一波未平，一波又起，接連發(fā)生的爆倉事件讓長租公寓從風(fēng)口滑向“風(fēng)暴眼”。繼杭州鼎家、上海寓見后，近期北京昊園恒業(yè)也被曝出現(xiàn)資金鏈斷裂?；仡^看2018年的長租公寓，經(jīng)歷了變相漲租、甲醛超標(biāo)、騙貸維權(quán)，似乎已滿目瘡痍。這些壞消息背后，主要是因?yàn)殚L租公寓撬動(dòng)了過高的杠桿，企圖借助資本一路快跑，當(dāng)杠桿玩不轉(zhuǎn)了，長租公寓構(gòu)筑的“小美好”也頃刻崩塌。

　　我們知道，傳統(tǒng)的租房模式里只有租客、房東和中介，而長租公寓除了連接以上三者，還引入了網(wǎng)絡(luò)貸款，使得租房模式有了金融屬性。在這場杠桿的游戲里，租客、中介以及長租公寓本身都加足了籌碼。

　　租客以往都是通過中介或者自己尋找房源，房租也是以月付或季付為主。但隨著長租公寓的快速崛起，其號(hào)稱能提供更好的租住環(huán)境和服務(wù)，租客的目光自然被吸引了過去。迫于沒有房源或看中長租公寓的配套服務(wù)等原因，一部分租客選擇了長租公寓。

　　在這中間，已有兩個(gè)地方被不知不覺加了杠桿。第一，很多租客為了繳納租金，實(shí)際上找了第三方消費(fèi)貸公司或P2P公司，甚至是在不知情的情況下借了“租金貸”。房租款全部給長租公寓，租客再逐月給第三方消費(fèi)貸公司還本付息。連最基本的房租支付，都已撬動(dòng)了杠桿。

　　第二，部分租客本來只能租到相對便宜的房子，當(dāng)時(shí)考慮到能通過租金貸租到更好的房子，于是不惜加杠桿去承擔(dān)超出自己支付能力范圍的房子。

　　對于中介而言，以往的中介只需要做中間人，收取一筆中介費(fèi)便基本不再參與租房環(huán)節(jié)。現(xiàn)在的模式是，長租公寓、第三方消費(fèi)貸公司都深度參與了進(jìn)來。租客找第三方消費(fèi)貸公司借房租；租客借的這筆錢被第三方消費(fèi)貸公司一次性給長租公寓；長租公寓再每月或者每季度給房東支付房租款。本應(yīng)該簡單明了的關(guān)系，卻因撬動(dòng)杠桿，拉長了鏈條，風(fēng)險(xiǎn)自然急劇增加。

　　長租公寓運(yùn)營公司則是這場杠桿游戲的始作俑者。長租公寓運(yùn)營公司，通過第三方消費(fèi)貸公司獲得了租客一年甚至多年的房租，但只需每月給房東支付房租款，這就帶來了資金的沉淀。這部分資金長租公寓可以用來簽約新房源、擴(kuò)張市場，甚至拿去炒股買理財(cái)。

　　更多的情況下，長租公寓為了快速搶占市場，往往會(huì)選擇高價(jià)拿房，從而變相推高房租。同時(shí)，長租公寓還以各種優(yōu)惠吸引租客，如此往復(fù)，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)也被推高。

　　對金融產(chǎn)品的過分依賴，對高杠桿的過分熱衷，讓眾多長租公寓面臨爆倉危機(jī)，相關(guān)的監(jiān)管文件也逐步出臺(tái)。8月17日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門，明確要求住房租賃企業(yè)“三不得”和“三嚴(yán)查”，其中包括不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源。另外，將嚴(yán)查不按約定用途使用融資資金的行為。

　　8月27日，深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于防范“長租公寓”業(yè)態(tài)涉互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)險(xiǎn)提示》，稱租金貸業(yè)務(wù)杠桿高、風(fēng)險(xiǎn)大。

　　9月30日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局等五部門發(fā)文，明確提出業(yè)務(wù)范圍無“住房租賃經(jīng)營”者、未經(jīng)上海市房屋行政管理部門備案者、未加入上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)的代理經(jīng)租企業(yè)不得開展租金貸，并同時(shí)要求上海市小額貸款公司、融資擔(dān)保公司立即暫停與代理經(jīng)租企業(yè)合作開展個(gè)人租金貸業(yè)務(wù)。

　　10月19日，浙江省出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)長租公寓市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展的指導(dǎo)意見》。要求從事住房房源委托出租業(yè)務(wù)的長租公寓企業(yè)不得自行開辦租金貸等金融業(yè)務(wù)。

　　一系列監(jiān)管文件還須落實(shí)，長租公寓也將會(huì)迎來行業(yè)洗牌。其實(shí)，長租公寓本身并沒有錯(cuò)，它的出現(xiàn)能更高效地對接房東和租客，降低信息的不對稱。同時(shí)，長租公寓的規(guī)?；?、規(guī)范化管理，也有利于租客享受到更好的租住體驗(yàn)。

　　杠桿本身只是一個(gè)工具，也沒有錯(cuò)。但需要明確的是，企業(yè)借助一定的杠桿進(jìn)行擴(kuò)張，是一把雙刃劍，如果玩不轉(zhuǎn)就是搬起石頭砸自己的腳。

　　目前的問題是，長租公寓連接了并不規(guī)范的租金貸、消費(fèi)貸以及各方的違規(guī)操作，使得長租公寓涉及的各環(huán)節(jié)都撬動(dòng)了很高的杠桿。長租公寓本身的回收周期長，需要專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。如今長租公寓亂象叢生，各類資本快速涌入，行業(yè)的發(fā)展需要一波優(yōu)勝劣汰的出清。接下來，我們可以期待的是，監(jiān)管措施落地后，長租公寓最終能回歸服務(wù)租戶的本源。