張羽沖出手了，一氣拿下香江全球家居CBD的45個(gè)商鋪。

　　這個(gè)憑著屢戰(zhàn)屢勝的業(yè)績(jī)，被譽(yù)為“房產(chǎn)投資第一人”的傳奇人物，已經(jīng)有5年沒有涉及商業(yè)地產(chǎn)投資，一出手卻選擇了從未涉及過(guò)的產(chǎn)業(yè)商鋪。

　　當(dāng)記者有幸采訪到張羽沖時(shí)他說(shuō)出了這次投資的理由，他說(shuō);第一，香江全球家居CBD的經(jīng)營(yíng)模式前景遠(yuǎn)大，第二，香江集團(tuán)既是開發(fā)商又是家具行業(yè)運(yùn)營(yíng)商，資金雄厚。第三，預(yù)期回報(bào)空間想象巨大。

　　“正如淘寶京東在搶占傳統(tǒng)百貨和家電賣場(chǎng)的市場(chǎng)，香江模式勢(shì)必會(huì)搶占現(xiàn)在家居賣場(chǎng)的客流。這將是一次家居業(yè)的產(chǎn)業(yè)變革，我必須抓住機(jī)會(huì)!”張羽沖言。　　

 

　　出手

　　一舉拿下香江CBD45個(gè)商鋪

　　在房產(chǎn)投資界，張羽沖有著神話一般的投資經(jīng)歷，從1999年開始涉入房產(chǎn)投資，13年期間，五次出手，準(zhǔn)確無(wú)誤。

　　1999年剛有按揭貸款鮮有人有投資意識(shí)時(shí)，張羽沖即出手按揭華騰園;2003年，非典期間房地產(chǎn)低迷，大手筆購(gòu)入富力城房產(chǎn);2005年，地產(chǎn)調(diào)控期間再次出手投資;2007年底將所有住宅全部脫手;2009年國(guó)際金融危機(jī)，提前空倉(cāng)的張羽沖殺入海南布局旅游地產(chǎn);今年，家居產(chǎn)業(yè)受國(guó)家地產(chǎn)政策的影響，整個(gè)產(chǎn)業(yè)都不景氣之時(shí)，張羽沖則一舉拿下北京東香江全球家居CBD核心館45個(gè)商鋪。回看張羽沖13年的投資軌跡，記者發(fā)現(xiàn)他每次出手都是在市場(chǎng)不清楚或悲觀期，但隨后的市場(chǎng)走勢(shì)每一次都證明了張羽沖的正確。

　　其實(shí)，從2008年脫手京城住宅地產(chǎn)、次年轉(zhuǎn)戰(zhàn)海南旅游地產(chǎn)也開始，近5年的時(shí)間里，張羽沖就基本沒有涉及商業(yè)地產(chǎn)投資，更不用說(shuō)產(chǎn)業(yè)商鋪了。

　　“5年來(lái)，我其實(shí)看了不少商業(yè)項(xiàng)目，其中不乏二環(huán)這樣優(yōu)越地段的項(xiàng)目，但是一考察，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力太弱了，完全還是住宅開發(fā)的思路。最終很可能招商招不起來(lái)，招商不成功，商業(yè)形態(tài)混亂，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)不下去，投資風(fēng)險(xiǎn)太大。”

　　香江國(guó)際家居CBD的出現(xiàn)讓張羽沖眼前一亮，“終于看到了值得投資的項(xiàng)目”。

　　模式

　　家居業(yè)的產(chǎn)業(yè)變革

　　憑著13年投資積累的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的了解，張羽沖剛接觸到香江全球家居CBD，就敏銳地發(fā)現(xiàn)這種將地產(chǎn)與家居產(chǎn)業(yè)結(jié)合在一起的產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式與尋常家居賣場(chǎng)模式之間的巨大區(qū)別。他將其比作京東淘寶對(duì)傳統(tǒng)百貨與家電賣場(chǎng)式的沖擊。

　　張羽沖表示，蘇寧國(guó)美的成功是順應(yīng)時(shí)代發(fā)展而起的，但現(xiàn)如今京東淘寶的興起，則對(duì)蘇寧國(guó)美造成了極大的沖擊。“相較傳統(tǒng)賣場(chǎng)，省去了諸多中間環(huán)節(jié)的網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物價(jià)格優(yōu)勢(shì)太明顯了。”

　　張羽沖對(duì)經(jīng)營(yíng)模式做了形象比喻，他說(shuō)“正如淘寶、京東商城在搶占傳統(tǒng)的百貨和家電賣場(chǎng)的市場(chǎng)一樣，前店后廠加直營(yíng)的香江模式大大降低了從生產(chǎn)、物流到銷售環(huán)節(jié)的成本，在價(jià)格上將會(huì)引爆新一輪消費(fèi)潮。”這將是一次家居產(chǎn)業(yè)的變革，我必須要抓住機(jī)會(huì)。張羽沖言。

　　據(jù)了解意大利的米蘭，美國(guó)的高點(diǎn)、德國(guó)的科隆、以及中國(guó)的樂從、浙江的義烏都是產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)成功的先例。這種模式通過(guò)產(chǎn)業(yè)和商業(yè)的整合，縮短原來(lái)漫長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，并將產(chǎn)品的成本降到最低，以成本優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng)，而市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)又促進(jìn)了商業(yè)租金和價(jià)值的倍增。據(jù)悉，受益于該模式，樂從一個(gè)鎮(zhèn)的交易額已經(jīng)從2001年的27億元激增至現(xiàn)在3000億元;商鋪月租金最高已近1800元/平方米，而廣州城區(qū)核心賣場(chǎng)的月租金最高僅為300元/平方米。

　　租金

　　保守回報(bào)率達(dá)15%

　　“我可能要發(fā)大財(cái)了!”

　　參加了6月18日香江全球家居CBD環(huán)渤海招商大會(huì)的人，可能都會(huì)記住張羽沖這句充滿感情和興奮的話。張羽沖的預(yù)計(jì)來(lái)自對(duì)香江全球家居CBD目前售價(jià)與未來(lái)收益的計(jì)算。

　　“商鋪折后起價(jià)3900元/平方米，周邊住宅單價(jià)都得五六千元/平方米，這稱得上是史無(wú)前例的抄底價(jià)”，張羽沖說(shuō)。

　　在對(duì)家居賣場(chǎng)租金的調(diào)研中，張羽沖發(fā)現(xiàn)目前城里家居建材城租金是香河家居建材城的4—5倍，香江全球家居CBD將以500萬(wàn)平方米的超大規(guī)模、顯著的產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢(shì)、2000余個(gè)入駐品牌、超強(qiáng)宣傳力度等方面做基礎(chǔ)，同時(shí)再加上電子商務(wù)平臺(tái)、百輛市區(qū)穿梭大巴等配套，改變這一局面。

　　據(jù)張羽沖了解，該平臺(tái)是政企商聯(lián)合打造，得到了政府的大力支持，將成為具有博覽、展示、批發(fā)、零售、集散等多功能的家居產(chǎn)業(yè)商業(yè)平臺(tái)。其龐大的產(chǎn)業(yè)集群和運(yùn)營(yíng)模式必將整合環(huán)渤海區(qū)域的家居市場(chǎng)，形成廣泛的客流量。“客流量可以決定租金，所以香江CBD后期租金與城里家居城租金水平持平完全可能，也就是說(shuō)租金有不低于4—5倍的上升空間，即使保守計(jì)算升值一倍的話，那么四年后投資回報(bào)已達(dá)到年百分之30左右了。這樣看來(lái)，其投資回報(bào)想象空間大。”

　　考察

　　運(yùn)營(yíng)管理能力是核心

　　在張羽沖的投資理念中，不但對(duì)投資回報(bào)率要求很高，而且對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)控制要求更高。要控制投資風(fēng)險(xiǎn)，就必須對(duì)開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)管理能力有充分了解。

　　12年來(lái)，每次投資之前，張羽沖都要進(jìn)行周密的調(diào)研考察。在多年的考察經(jīng)歷中，張羽沖看到有很多開發(fā)商拿了好地，蓋了很多商業(yè)，但只會(huì)賣不會(huì)運(yùn)營(yíng)，五年過(guò)去了，業(yè)主的投資回報(bào)還沒有買住宅取得的收益高。張羽沖舉了一個(gè)例子，將華貿(mào)與二環(huán)周邊開發(fā)商賣的一些商業(yè)對(duì)比，“二環(huán)地價(jià)比四環(huán)貴，按理租金也應(yīng)該更高，但因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)理念及運(yùn)營(yíng)能力的不同，兩地的商業(yè)的租金與價(jià)值表現(xiàn)完全不同。這也是我選擇香江的原因，他除了建設(shè)開發(fā)能力，還有強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力。”

　　了解了香江模式獨(dú)特的商業(yè)模式和出色的租金回報(bào)之后，張羽沖去了成都。

　　“一進(jìn)大堂就覺得豁然開朗，跟傳統(tǒng)的家居賣場(chǎng)完全不同，整個(gè)設(shè)計(jì)就像五星級(jí)酒店一樣，太舒適太有感覺了，讓人有強(qiáng)烈的消費(fèi)欲望”，張羽沖張開雙臂，興奮地?fù)]舞著，“整個(gè)空間顯得分外明亮，品牌擺設(shè)很有序，毫無(wú)雜亂之感”。

　　另外，張羽沖看到在項(xiàng)目布局上，“產(chǎn)商銷”各個(gè)區(qū)域的規(guī)劃清晰可見，功能分布井然有序，“人在哪走，車往哪行，都安排的井井有條，可以看出，項(xiàng)目后期的管理和物業(yè)服務(wù)水平都很高，這才是一個(gè)物業(yè)會(huì)不會(huì)不斷升值的關(guān)鍵所在”。張羽沖的興奮溢于言表。

　　這些細(xì)節(jié)，讓張羽沖對(duì)香江的運(yùn)營(yíng)能力產(chǎn)生了信心。

　　發(fā)展

　　有足夠的實(shí)力才能確保未來(lái)

　　獨(dú)特的模式、優(yōu)秀的能力，還得加上強(qiáng)大的實(shí)力才能確保投資最終的成功。

　　在成都，張羽沖還注意到香江全球家居CBD在運(yùn)營(yíng)中廣告力度之高、運(yùn)營(yíng)能力之強(qiáng)、后續(xù)支持之大，令人驚詫。作為一個(gè)在家居行業(yè)擁有22年領(lǐng)先地位的企業(yè)，香江非常了解家居制造業(yè)廠商的需求，了解家居消費(fèi)者的心理，了解當(dāng)前家居銷售中的問題所在，針對(duì)這種對(duì)行業(yè)的深刻了解，香江采取了種種解決方案。如產(chǎn)銷一體化解決流通環(huán)節(jié)產(chǎn)生的高成本，電商平臺(tái)解決電子商務(wù)時(shí)代帶來(lái)的全球采購(gòu)新趨勢(shì)，開發(fā)商自持大部分保證商業(yè)項(xiàng)目的長(zhǎng)期發(fā)展，后期巨額推廣投放解決運(yùn)營(yíng)初期的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，與知名地產(chǎn)商聯(lián)盟帶來(lái)巨額潛在訂單……

　　據(jù)張羽沖了解，對(duì)位于香河的北京東香江全球家居CBD，香江前期的推廣預(yù)算已經(jīng)高達(dá)上億元;香江已經(jīng)和廈門金龍旅行車有限公司簽署100輛大巴車購(gòu)買合同，以提供免費(fèi)市區(qū)穿梭巴士。此外，香江全球家居CBD已向國(guó)家有關(guān)部委申請(qǐng)，2013年7月將舉辦中國(guó)家居工業(yè)博覽會(huì)，此后每年一次。同時(shí)，還向國(guó)家有關(guān)部委提報(bào)方案，申請(qǐng)成為環(huán)渤海區(qū)域家居產(chǎn)品下鄉(xiāng)補(bǔ)貼定點(diǎn)消費(fèi)地，凡中國(guó)三、四線城鎮(zhèn)居民到香江全球家居CBD購(gòu)買家居產(chǎn)品，均可享受規(guī)定的國(guó)家補(bǔ)貼，這一申請(qǐng)已經(jīng)得到了相關(guān)部委的大力支持和肯定。

　　香江的實(shí)力讓張羽沖感到放心。

　　“香江是一個(gè)有能力有實(shí)力把地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)高度結(jié)合的企業(yè)。”調(diào)研結(jié)束后，張羽沖做了這樣的判斷。

　　“這樣強(qiáng)大的配套服務(wù)足以看出香江的實(shí)力，這樣的項(xiàng)目沒有理由不升值、沒有理由不火、更沒有理由不買!”。張羽沖被海南陽(yáng)光曬得黝黑的臉上綻放出自信的笑意。

　　張羽沖素描：

　　◎ 他原本從事鋼琴音樂教育，卻“半路出家”投資房地產(chǎn)，并一發(fā)不可收拾;

　　◎ 他在大家都不知道房子如何升值的1999年進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，并在2008年地產(chǎn)寒冬來(lái)臨之前全身而退，2009年又先聲奪人轉(zhuǎn)戰(zhàn)海南投資旅游地產(chǎn);

　　◎ 他被開發(fā)商視為專業(yè)的“全能顧問”，小到地板顏色、墻體材料，大到樓盤外立面、園林配比，開發(fā)商都會(huì)咨詢他的意見，并作為重要的參考指標(biāo);

　　◎ 他對(duì)房產(chǎn)走勢(shì)向來(lái)有著超前而精準(zhǔn)的判斷，在全國(guó)有為數(shù)眾多的粉絲團(tuán)，所到之處，無(wú)數(shù)人向他取經(jīng)如何投資房產(chǎn);

　　◎ 他制定房地產(chǎn)投資的“三個(gè)五年計(jì)劃”，他的房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)“戰(zhàn)無(wú)不勝”，他被譽(yù)為“京城房產(chǎn)投資第一人”，他是張羽沖。

 

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