原標(biāo)題：當(dāng)長(zhǎng)租公寓撬動(dòng)了杠桿 “小美好”也頃刻崩塌

　　證券時(shí)報(bào)記者 梅雙

　　一波未平，一波又起，接連發(fā)生的爆倉(cāng)事件讓長(zhǎng)租公寓從風(fēng)口滑向“風(fēng)暴眼”。繼杭州鼎家、上海寓見(jiàn)后，近期北京昊園恒業(yè)也被曝出現(xiàn)資金鏈斷裂?；仡^看2018年的長(zhǎng)租公寓，經(jīng)歷了變相漲租、甲醛超標(biāo)、騙貸維權(quán)，似乎已滿目瘡痍。這些壞消息背后，主要是因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓撬動(dòng)了過(guò)高的杠桿，企圖借助資本一路快跑，當(dāng)杠桿玩不轉(zhuǎn)了，長(zhǎng)租公寓構(gòu)筑的“小美好”也頃刻崩塌。

　　我們知道，傳統(tǒng)的租房模式里只有租客、房東和中介，而長(zhǎng)租公寓除了連接以上三者，還引入了網(wǎng)絡(luò)貸款，使得租房模式有了金融屬性。在這場(chǎng)杠桿的游戲里，租客、中介以及長(zhǎng)租公寓本身都加足了籌碼。

　　租客以往都是通過(guò)中介或者自己尋找房源，房租也是以月付或季付為主。但隨著長(zhǎng)租公寓的快速崛起，其號(hào)稱能提供更好的租住環(huán)境和服務(wù)，租客的目光自然被吸引了過(guò)去。迫于沒(méi)有房源或看中長(zhǎng)租公寓的配套服務(wù)等原因，一部分租客選擇了長(zhǎng)租公寓。

　　在這中間，已有兩個(gè)地方被不知不覺(jué)加了杠桿。第一，很多租客為了繳納租金，實(shí)際上找了第三方消費(fèi)貸公司或P2P公司，甚至是在不知情的情況下借了“租金貸”。房租款全部給長(zhǎng)租公寓，租客再逐月給第三方消費(fèi)貸公司還本付息。連最基本的房租支付，都已撬動(dòng)了杠桿。

　　第二，部分租客本來(lái)只能租到相對(duì)便宜的房子，當(dāng)時(shí)考慮到能通過(guò)租金貸租到更好的房子，于是不惜加杠桿去承擔(dān)超出自己支付能力范圍的房子。

　　對(duì)于中介而言，以往的中介只需要做中間人，收取一筆中介費(fèi)便基本不再參與租房環(huán)節(jié)。現(xiàn)在的模式是，長(zhǎng)租公寓、第三方消費(fèi)貸公司都深度參與了進(jìn)來(lái)。租客找第三方消費(fèi)貸公司借房租；租客借的這筆錢被第三方消費(fèi)貸公司一次性給長(zhǎng)租公寓；長(zhǎng)租公寓再每月或者每季度給房東支付房租款。本應(yīng)該簡(jiǎn)單明了的關(guān)系，卻因撬動(dòng)杠桿，拉長(zhǎng)了鏈條，風(fēng)險(xiǎn)自然急劇增加。

　　長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)公司則是這場(chǎng)杠桿游戲的始作俑者。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)公司，通過(guò)第三方消費(fèi)貸公司獲得了租客一年甚至多年的房租，但只需每月給房東支付房租款，這就帶來(lái)了資金的沉淀。這部分資金長(zhǎng)租公寓可以用來(lái)簽約新房源、擴(kuò)張市場(chǎng)，甚至拿去炒股買理財(cái)。

　　更多的情況下，長(zhǎng)租公寓為了快速搶占市場(chǎng)，往往會(huì)選擇高價(jià)拿房，從而變相推高房租。同時(shí)，長(zhǎng)租公寓還以各種優(yōu)惠吸引租客，如此往復(fù)，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)也被推高。

　　對(duì)金融產(chǎn)品的過(guò)分依賴，對(duì)高杠桿的過(guò)分熱衷，讓眾多長(zhǎng)租公寓面臨爆倉(cāng)危機(jī)，相關(guān)的監(jiān)管文件也逐步出臺(tái)。8月17日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門，明確要求住房租賃企業(yè)“三不得”和“三嚴(yán)查”，其中包括不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源。另外，將嚴(yán)查不按約定用途使用融資資金的行為。

　　8月27日，深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于防范“長(zhǎng)租公寓”業(yè)態(tài)涉互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)險(xiǎn)提示》，稱租金貸業(yè)務(wù)杠桿高、風(fēng)險(xiǎn)大。

　　9月30日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局等五部門發(fā)文，明確提出業(yè)務(wù)范圍無(wú)“住房租賃經(jīng)營(yíng)”者、未經(jīng)上海市房屋行政管理部門備案者、未加入上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)的代理經(jīng)租企業(yè)不得開(kāi)展租金貸，并同時(shí)要求上海市小額貸款公司、融資擔(dān)保公司立即暫停與代理經(jīng)租企業(yè)合作開(kāi)展個(gè)人租金貸業(yè)務(wù)。

　　10月19日，浙江省出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》。要求從事住房房源委托出租業(yè)務(wù)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)不得自行開(kāi)辦租金貸等金融業(yè)務(wù)。

　　一系列監(jiān)管文件還須落實(shí)，長(zhǎng)租公寓也將會(huì)迎來(lái)行業(yè)洗牌。其實(shí)，長(zhǎng)租公寓本身并沒(méi)有錯(cuò)，它的出現(xiàn)能更高效地對(duì)接房東和租客，降低信息的不對(duì)稱。同時(shí)，長(zhǎng)租公寓的規(guī)?；⒁?guī)范化管理，也有利于租客享受到更好的租住體驗(yàn)。

　　杠桿本身只是一個(gè)工具，也沒(méi)有錯(cuò)。但需要明確的是，企業(yè)借助一定的杠桿進(jìn)行擴(kuò)張，是一把雙刃劍，如果玩不轉(zhuǎn)就是搬起石頭砸自己的腳。

　　目前的問(wèn)題是，長(zhǎng)租公寓連接了并不規(guī)范的租金貸、消費(fèi)貸以及各方的違規(guī)操作，使得長(zhǎng)租公寓涉及的各環(huán)節(jié)都撬動(dòng)了很高的杠桿。長(zhǎng)租公寓本身的回收周期長(zhǎng)，需要專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。如今長(zhǎng)租公寓亂象叢生，各類資本快速涌入，行業(yè)的發(fā)展需要一波優(yōu)勝劣汰的出清。接下來(lái)，我們可以期待的是，監(jiān)管措施落地后，長(zhǎng)租公寓最終能回歸服務(wù)租戶的本源。